東京不動産【相続不動産の売却】手続き・税金・注意点を徹底解説 | column | 東京都渋谷区で投資マンションや不動産売却のお悩みならケーエーエヌユー株式会社

相続した不動産を売却する理由

相続不動産を売却する主な理由は以下の通りです。

・維持管理が難しい（固定資産税や修繕費が負担）
 

・相続人同士で公平に分配したい（不動産を売却して現金化）
 

・空き家のままだと価値が下がる（使う予定がない場合は早めの売却が有利）

相続した不動産を売却する際の基本的な流れを説明します。

2-1. 相続登記（名義変更）を行う

相続した不動産は、まず 相続登記をして名義変更 しなければ売却できません。2024年4月から 相続登記は義務化 されており、 3年以内に登記しないと過料の対象 になるため注意が必要です。

2-2. 遺産分割協議を行う（複数の相続人がいる場合）

相続人が複数いる場合、 遺産分割協議書を作成 し、不動産の扱いを決定します。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所で調停することになります。

2-3. 不動産査定を依頼する

不動産売却の適正価格を知るために 不動産査定 を依頼します。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」があり、 複数の不動産会社に依頼すると相場が分かりやすい です。

2-4. 売却方法を決める（仲介 or 買取）

相続不動産の売却方法は 「仲介」と「買取」 の2種類があります。

・仲介 …市場価格で売却できるが、買い手が見つかるまで時間がかかる
 

・買取 …不動産会社が直接購入するため 即現金化できる が、 相場より価格が下がる
 

2-5. 売買契約を締結する

買主が決まったら 売買契約 を結び、手付金を受け取ります。その後、決済日に 残金の受領と不動産の引き渡し を行い、売却完了となります。

3-1. 譲渡所得税（所得税・住民税）

売却価格が 取得費（購入費＋諸経費） を上回る場合、その差額（譲渡所得）に 譲渡所得税（所得税＋住民税） がかかります。

◇所有期間5年以下：短期譲渡所得（税率39.63%）

◇所有期間5年以上：長期譲渡所得（税率20.315%）

3-2. 相続税の負担

相続税の申告・納税は 相続発生から10か月以内 に行う必要があります。ただし、不動産は 「小規模宅地の特例」 などの優遇措置を活用することで 相続税を大幅に減額 できる可能性があります。

3-3. 3000万円特別控除を活用する

相続した不動産を売却する際、「被相続人が住んでいた家」であれば 3,000万円の特別控除 が適用され、税負担を軽減できます。

3-4. 確定申告を忘れずに

相続不動産の売却後、 翌年の2月16日～3月15日 に 確定申告が必要 です。必要書類には「売買契約書、登記簿謄本、取得費を証明する書類」などが含まれます。

4-1. 空き家のまま放置しない

相続した不動産を長期間放置すると、 「特定空き家」 に指定され、固定資産税の軽減措置が解除され 税負担が6倍 になる可能性があります。

4-2. 複数の不動産会社を比較する

相続不動産の売却では 不動産会社選びが重要 です。仲介手数料や査定額を比較し、 相場より高すぎる査定額を提示する業者には注意 しましょう。

4-3. 相続人同士でトラブルにならないようにする

相続人が複数いる場合、売却代金の分配でトラブルが発生しやすいため、 遺産分割協議書をしっかり作成 し、全員の合意を得ておくことが大切です。

相続不動産の売却には 相続登記、遺産分割協議、税金対策 などの複雑な手続きが必要です。売却をスムーズに進めるためには、 早めに専門家へ相談することが大切 です。

東京・渋谷で不動産売却をお考えなら、ケーエーエヌユー株式会社にご相談ください。豊富な経験と専門知識を活かし、お客様の売却を全力でサポートいたします。