東京で投資用マンション売却や相場のご相談はケーエーエヌユー株式会社へ | ワンルーム投資のオーバーローンとは？

オーバーローンは違法なのか？

オーバーローンそのものは違法ではありません。ですが、方法によっては違法になるので注意が必要です。違法になるのは、オーバーローンであることを金融機関に黙って融資を受ける場合です。金融機関がOKを出せば、オーバーローンは違法にはなりません。ですが、そもそもローンには担保が必要であり、この場合担保は物件になります。そのため担保の価値以上の融資が行われることは、ほぼありません。金融機関によっては、融資上限額を物件の担保評価の70～80％とするところもあり、オーバーローンどころかフルローンも厳しいのが一般的です。

オーバーローンを通すための違法な手口

オーバーローン融資を受けることは難しいため、不動産会社は実際の購入額よりも高い書類を偽造し、審査に通るように細工をすることがあります。不動産会社が当たり前のようにすすめてきても、完全に違法ですので注意しましょう。不動産会社がそこまでするのは、「お客様の力になりたい」ではなく、「会社の利益を上げたい」からです。

オーバーローンが発覚したら

オーバーローンであることが金融機関に知られると、契約違反となり、多くの場合一括返済が求められます。一括で返済できない場合は、物件を売却することになりますが、それでも完済できないケースがほとんどでしょう。最終的には自己破産にもなりかねません。

オーバーローンはリスクが高いです。違法ではない場合も借入額が高くトータルの返済もたいへんになるため、利用には注意しましょう。

不足金の用意

物件の売却益だけでは返済しきれない金額を、自己資金で用意する方法です。現金が用意できれば問題はありませんが、足りない場合は金融機関から「多目的ローン」など、自由に使えるローンを組み返済することも可能です。もちろん、多目的ローンには利子が発生するため、借りた金額より返済額が高くなります。

任意売却

物件の売却費でローンが完済できない場合は、競売よりも任意売却が市場価格に近くおすすめです。金融機関に同意を得た上で任意売却の手続きをし、残額の返済計画を立てましょう。

不動産会社による買取もおすすめ

投資マンションを手放す際、ローンが残るかどうかは微妙ということもあるでしょう。その場合は、不動産会社による買取もおすすめです。
不動産会社による買取は、

• ・金額がはっきりわかる
• ・面倒な手間がかからない
• ・取引期間が短い
• ・仲介手数料不要

などのメリットがあります。
仲介を依頼し時間をかけて買主を探しても、物件にコストはかかり続け、しかも思うような金額で売れないことも予想されます。不動産買取ならこれらのリスクを回避することが可能です。

不動産投資を始める際は、初期費用を抑えるためオーバーローンを活用したいと思われるかも知れませんが、その分リスクは高いです。どうしてもオーバーローンで利用する際は、事業計画は入念に行い、慎重に返済計画を立てましょう。