不動産投資失敗談シリーズ｜【実録】フラット35一括返済請求された日…投資マンションの落とし穴 | column | 東京都渋谷区で投資マンションや不動産売却のお悩みならケーエーエヌユー株式会社

「毎月6万円の家賃収入がそのまま住宅ローンの返済に充てられるから問題ない」と考えていました。しかし実際には、以下のような出費が毎月・毎年のように発生します：

・空室期間中の家賃ゼロリスク
　→ 入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで数ヶ月間まったく家賃が入らず、その間もローン返済や管理費は支払い続ける必要があります。

・毎月の管理費・修繕積立金（約1万円〜2万円）
　→ 所有しているだけでかかる固定費です。家賃収入があっても赤字になるケースもあります。

・設備の修理や原状回復費用（エアコン交換、クロス貼り替えなど）
　→ 退去のたびに数十万円の出費になることもあり、予期せぬタイミングで発生します。

・固定資産税・都市計画税（年に1回数万円〜十数万円）
　→ 購入当初は見落としがちですが、毎年必ず支払う必要があり、特に空室が続いている時期には大きな負担になります。

これらの支出を加味せず、「家賃収入＝利益」と考えてしまった結果、資金繰りが破綻することになってしまいました。

この失敗談では、購入資金として「フラット35」という住宅ローンを利用していました。
本来、フラット35は「自己居住用の住宅取得」を目的としたローンであり、投資用不動産（賃貸目的）には使ってはいけないと明記されています。

結果として――

実際には物件に住まず、最初から第三者に賃貸金融機関や住宅金融支援機構に発覚住宅ローンの一括返済を求められる（残債1,000万円以上が一括請求された例も）さらに、投資用としてローンが組まれていないため、賃貸収入が得られない状態でも返済額は容赦なく発生し、資金繰りが行き詰まることになります。

これは単なる「ルール違反」では済まされず、最悪の場合は競売・自己破産にまで発展するリスクがあります。

このように、住宅ローンの「用途制限」を軽視したことで、取り返しのつかないトラブルへとつながる例があります。

この失敗談では、購入前に出口戦略（最終的にどう資産を回収・処分するか）をしっかりと考えていなかったことが問題でした。

不動産投資を勧めた営業担当者からは
「万が一うまくいかなくても、東京ならすぐ売れますよ」
「価格が下がることなんてほとんどないです」
と安心材料ばかりを聞かされ、鵜呑みにして購入を決断。

しかし現実は――

築年数が古く、駅からも徒歩20分以上かかる物件だったため需要が低く、買い手がつかない

周辺に同じような中古物件が多数売りに出されており、相場より高く売るのはほぼ不可能

結局、想定していた金額の6割以下での売却を余儀なくされ、大きな損失

さらには、「不動産売却の流れ」や「不動産売却にかかる税金・手数料」などの知識もなかったため、実際の売却に入ってから想像以上の費用と手間に直面。ローンの残債を完済できず、売っても赤字という厳しい結果に。

「いざとなれば売ればいい」という甘い見通しは、実際には通用しません。
不動産投資には、購入前から「売るときの計画（出口戦略）」を明確に持つことが不可欠です。