【東京】任意売却の流れ マンション売却をお考えの方へ
【東京】任意売却する際の流れと競売との違い
マンション売却をお考えの方へ伝えたい任意売却と競売の違い
住宅ローンが払えず滞納している場合や、病気やリストラなどでローンが払えそうにない場合の選択肢として、任意売却や競売があります。マンションを手放さざるを得ない場合のためにも、この二つの違いについて知っておきましょう。
任意売却
任意売却は、様々な理由でローン返済が無理になったときに、債権者(金融機関)の同意を得て物件を売却することです。一般的には物件を売却したお金でローンは返済されますが、任意売却の売却額では返済額に満たず、物件を失っても完済することはできません。
そのため、任意売却を行うためには、以下の条件を満たしている必要があります。
- ・住宅ローンの滞納、もしくは今後の支払いが不可能と判断される
- ・住宅ローンを組んでいる金融機関の同意
- ・連帯保証人や共同名義人の同意
ただし金融機関の同意に関しては、住宅ローンを組んで1、2年ほどの場合や実際には返済能力がある場合は認められません。
任意売却の売却額は自身ではなく、最終的には金融機関によって決定されます。また、売却期間も短く、通常なら3ヶ月以内が目安となります。
競売
任意売却と同じく、ローンの支払いができないときに取られる方法ですが、持ち主と金融機関の話し合いで進められるものではなく、債権者が主体となってローンの回収を行うためのものです。
ローンを組む際は、担保に抵当権を設定しますが、実際に支払われなくなるとこの抵当権を金融機関が行使することになります。金融機関は裁判所に申し立てをし、担保である家は競売にかけられます。
競売での売却額は、相場よりも2~3割も安くなります。価格の決定権は裁判所にあり、裁判所の執行官と不動産鑑定士が対象となる物件を調査することによって決められます。
また、売却期間は任意売却よりも短く、おおよそ1ヶ月ほどです。さらに情報は新聞やネット上に公開されるため、近隣の人などに知られる可能性も高いです。
任意売却の流れ
ローンが滞りがちで金融機関から督促状が届くようになると、任意売却を考える方が増えます。ここでは、できるだけ早く状況を整理できるよう、任意売却の流れをご紹介いたします。
2.金融機関など債権者に確認
任意売却は、債権者の同意が必要であり、自身だけで行うことはできません。まずは話し合いを行いましょう。債権者もできるだけ高く売却したいと考えますが、値段が高いと売れないリスクが高まるため、価格を見極める必要があります。
また、ローンを組む際に連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人の了承も必要になります。
3.売却活動スタート
任意売却の場合も一般売却と同じように売却活動は行われるため、競売のように情報が公開されることはありません。売却活動では、価格や期間、家族の状況など優先したいことは様々でしょう。信頼のおける不動産会社に相談し、できるだけ有利な条件で売却できるようサポートを依頼しましょう。
4.売買契約締結
買主が見つかれば、売買契約を締結し、まずは手付金を受取ります。引き渡しの日などのすり合わせなど、細かな調整を行います。
6.残りの返済へ
任意売却を行ったからといって、ローン残債がなくなるものではありません。担保はありませんが、返済できるよう無理のない計画を立てましょう。
ローン返済が厳しいときは任意売却の相談を!
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