【東京の投資用マンション売却】査定の流れと必要な税金

1．投資用マンションの査定に必要なもの

投資用マンションの査定を依頼する際には、居住目的で必要な売買契約書や重要事項説明書の他、レントロールとよばれる家賃表も準備しましょう。
レントロールとは、

• ・直近1年間の入居状況
• ・直近1年間の家賃収入
• ・必要経費

などを一目で確認できるようにまとめた書類です。
投資用マンションの売却では、想定利回りがポイントになるため、必ず必要です。（レントロールは賃貸管理をしている会社が用意します）
その他、入居者がある場合は、賃貸借契約書も必要です。

2．条件を整理しよう

売却条件があいまいでは、後悔することになりかねません。まずは、売却条件をしっかり整理しておきましょう。
ポイントになるのは、

• ・売却完了日
• ・金額

の2つです。
いつ頃まで、またはいくらまでなら譲歩できるのか、上手くいかない場合は不動産会社を変更することも考えておきましょう。

3．不動産会社に査定を依頼する

似た物件で相場を知ることもできますが、実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。ネットを利用すれば簡単に複数社へ依頼することが可能です。
ただし、ネットで簡単に算出されるのは「簡易査定」によるものなので、実際の金額とは差がでることも多いです。まずは簡易査定で不動産会社を数社に絞り込み、次に訪問査定を依頼しましょう。
その他、物件の管理を依頼している不動産会社に相談することも有効です。ただし、その場合も他社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

投資用マンションの場合、査定額は収益性が重要視されます。居住用マンションの査定額とは異なることも多いため注意しましょう。

売却時に発生する税金

マンションを売却する際には、以下の税金が発生します。

• ・登録免許税（抵当権抹消登記）
• ・印紙税（売買価格によって変動）
• ・譲渡所得に対する所得税、住民税（復興特別所得税）
• ・消費税（課税事業者のみ該当）

確定申告が必要になる条件とは？

投資用マンション売却時の税金で、一番気になるのが確定申告の必要があるのかではないでしょうか？ただし、すべての売買で必ず確定申告が行われるわけではありません。ポイントは利益がでたかどうかです。
マンションの売却による利益は「譲渡所得」に含まれます。譲渡所得がもしもマイナスで赤字の場合は、確定申告を行う必要はありません。ただし、家賃収入を得ていた分は別途、納税しましょう。

確定申告を避けるためには

確定申告の必要があるのは、あくまで利益がでた場合のみです。そのため、売却損になれば確定申告は不要です。
もちろん安値でしか売れなかった場合は売却損となりますが、それ以外にも売却損を出す方法があります。

・取得費を大きくする
物件の取得費を大きくすれば、売却益が抑えられ、計算上、売却損にすることが可能です。取得費には物件の購入代の他、仲介手数料や売買契約書の印紙代、取得時に支払った不動産取得税の他、取得時の立退料や移転料、搬入費や据付費なども含まれます。

・譲渡費用を計上する
売却時にかかった仲介手数料や印紙代、広告費や立退料、建物の補修費なども譲渡費用となります。

ただし、これらを経費として認めてもらうためには、領収証や資料が必要となるため、必ず保管しておきましょう。