【東京の投資用マンション買取】サブリースワンルームが売れない

売却ターゲットが圧倒的に少ない

一般的な物件の場合、購入希望者は様々ですが、サブリース物件の場合、ターゲットは不動産投資家に絞られます。投資家の中でも、収益が減収するかもしれないサブリース物件を好んで購入する方は少ないです。

サブリースの解約が難しい

サブリース契約の中には、途中解約をほとんど認めていないものも少なくありません。日本の借地借家法では、借主側が有利になることが多く、貸主からの解除はかなり難しいでしょう。解約して売却したいと思っても、契約満了まで待つか正当な理由を主張し、認められなければ争うことになります。

不動産会社はなぜサブリース契約を解除しないのでしょうか？サブリース契約物件は、不動産会社にとっていわゆる「金の卵」だからです。オーナー付きの物件を管理、集金する集金代行契約に比べると、手数料が高く都心の場合は空室リスクも低いです。都心であるほどオーナーに家賃保証をしても、利ザヤは大きくなります。

収益が下がるほど投資家は離れる

サブリースの物件を、難しくてもなんとか売却したいと思うのは、利益を生むどころか赤字になっているからでしょう。サブリース物件で損をするのは、サブリース手数料、ローンの返済、管理費や修繕積立費などが高いことだけでなく、そもそもの保証家賃が減額されることも少なくありません。しかもこれらは毎月のことであり、売却が遅くなるほど赤字が膨らんでしまいます。
収益のない物件にあえて手を出す投資家はおらず、赤字が膨らむほどますます売れ残ってしまいます。

査定方法は「収益還元法」

居住用の一般的なマンションの査定は、物件の状態や築年数、近隣の類似物件をもとに算出されます。一方、投資用のワンルームマンションの場合は、物件がどのくらいの利益を生み出すのかをもとに計算される収益還元法が用いられます。
査定に含まれる要素は、

• ・これまでの経営状態
• ・家賃
• ・空室期間

などが影響します。

物件は経営のいいときに売ること

投資物件を売却したいと思う一番の理由は、空室になりやすい、費用が高過ぎるなど思ったほど利益が上がらない、または赤字になりがちなときです。
ですが、投資物件は収益還元法で査定されるため、経営状態が安定しているときのほうが査定額も高くなります。物件を損せず売却したいのなら、ある程度収益が安定しているときに手放すことも念頭に置きましょう。

売却には諸経費が必要

不動産の売却には様々な諸経費が発生します。所得税は、売却時に利益が出た場合のみですが、諸費用は利益の有無にかかわらず発生するため、必ず覚えておきましょう。

• ・仲介手数料（買取の場合は不要）：（売却価格×3％+6万円）×消費税
• ・登記費用（抵当権抹消登記・所有権移転登記）：10,000～40,000円
• ・印紙税：5,000～30,000円

トータルでおおよそ売却金額の4％前後が必要になります。これらも加味した上で、売却額を決定しましょう。

所有期間で税率は変わる！

不動産物件を売却し利益が出た場合は、課税対象となります。その税率は、物件の所有期間によって異なり、5年以下なら39.630％、5年以上なら20.315％と倍近い差があります。とはいえ、マンションの場合は築年数が増えると価格が下落してしまうため、損をしないように売却計画を立てましょう。