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買取

買取とは、売却を希望する物件を不動産会社が購入することです。
取引は、売主と不動産会社間で行われるため、取引期間を短くできます。そのため、できるだけ早く物件を売却し現金が必要な場合には、とても有効な方法です。また、買主を探す必要がないため、近所の人に売却活動が知られる心配もありません。
ただし、仲介よりも売却額は低くなることが多いです。

仲介

仲介では、売主が不動産会社と契約し、買主を探してもらうことをいいます。
取引は、売主と買主の間に不動産会社が入ることになり、買主がなかなか現れなければ、時間がかかります。また、宣伝することで買主を探すため、近隣に売却活動が知られる、内覧会などを行う必要がある、仲介手数料が発生するなどのデメリットがあります。
とはいえ、条件に合った買主を選ぶことで、買取よりも高く売却することが可能です。

投資用マンションがなかなか売れない場合は？

投資用マンションが希望額でなかなか売れず困っているという方は、少なくありません。気長に買主を待てるのならよいのですが、売却活動が長くなるだけ、固定資産税などの維持費も発生します。また、精神的にも大きなストレスになるでしょう。
仲介の契約期間は3ヶ月です。1度延長し半年を過ぎても売れない場合は、売却価格を大幅に見直すか、または買取に変更することをおすすめします。
この際、投資用マンション売却を専門とする業者を選ぶことで、スピーディで丁寧な対応が期待できるでしょう。

譲渡所得税

マンションの売却益にかかる所得税は「譲渡所得税」に分類されます。譲渡所得税は売却時に発生した利益のみ課税されるものであり、利益がでなかった場合は納税する必要はありません。また、譲渡所得税は他の所得税とは別で課税される分離課税方式のため、他の所得と損益通算や繰越控除はできません。

譲渡所得は、売却額から不動産を取得した金額と費用を引いたものになります。これに税率をかければ、必要な譲渡所得税がわかります。
「譲渡所得税＝課税譲渡所得（譲渡収入額－取得費－譲渡費用）×税率」

取得費は、

• ・購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いた金額
• ・売却金額の5％

のどちらか高い方が採用されます。
譲渡費用には、

• ・仲介手数料
• ・印紙税
• ・立退料
• ・建物の取壊費用や損失額

など売却のために発生したものが含まれます。ただし、固定資産税や維持管理費、修繕費は含まれません。

税率は、不動産の所有期間によって

• ・長期譲渡所得（5年超え）は、20.315％
• ・短期譲渡所得（5年以下）は、39.63％

にわけられます。
そのため投資物件を売却する場合は、5年を意識することも多いです。

投資用と居住用の違い

売却をしたマンションが居住用の場合、その利益を頭金にして次の住処を購入するという方が大半ではないでしょうか？居住用のマンションを売却した場合は、3,000万円特別控除が適用されるため、譲渡所得税不要、もしくはかなり金額を抑えることが可能です。